Langkah pemaju beri pinjaman tingkat risiko hutang isi rumah - Fitch

Agensi penarafan antarabangsa, Fitch Ratings hari ini mengingatkan sebarang keputusan pemberian lesen pinjaman kepada pemaju hartanah boleh menambah risiko berkaitan peningkatan hutang isi rumah.

Malah, skim itu berkemungkinan menggalakkan pinjaman tidak dikawal kepada isi rumah yang memiliki profil kewangan yang lemah selain menjejaskan kekukuhan sistem kewangan jika tidak dilaksanakan secara berhemat, katanya dalam satu kenyataan hari ini.

Menurutnya, pemberian pinjaman oleh pemaju juga adalah di luar pengawasan Bank Negara Malaysia (BNM) yang menjadikannya tidak tertakluk kepada tahap pemantauan terperinci, pengurusan risiko dan standard penaja jaminan sepertimana pinjaman oleh institusi perbankan.

Langkah itu juga, tegas Fitch, hanya bertentangan dengan pendekatan yang diperkenalkan oleh BNM sejak enam tahun lepas bagi mengawal kenaikan hutang isi rumah.

Pada Januari 2014, BNM melarang pelaksanaan Skim Tanggungan Faedah Pemaju (DIBS) yang membolehkan pembeli rumah mengemukakan sejumlah bayaran pendahuluan dan selebihnya dibayar selepas projek siap yang sebaliknya cenderung menyebabkan spekulasi hartanah.

Bank pusat itu turut memperkenalkan cukai keuntungan hartanah pada 2010 melibatkan hartanah yang dijual dalam tempoh lima tahun, menaikkan nisbah pinjaman kepada nilai serta mengurangkan tempoh maksimum bagi pajakan kediaman dan pinjaman peribadi.

Pada 8 September lepas, Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan Tan Sri Noh Omar mengumumkan bahawa pemaju perumahan boleh mengemukakan permohonan kepada kementerian itu bagi lesen pemberi pinjaman wang membabitkan pembiayaan 100 peratus daripada nilai hartanah itu.

Noh menyifatkan langkah itu dapat memberi pilihan pembiayaan kepada mereka yang tidak layak mendapatkan pinjaman bank.

Semalam, beliau memberi penjelasan kepada Kabinet selepas langkah itu menerima pelbagai reaksi, termasuk daripada kalangan anggota Kabinet.

Susulan itu, Noh berkata kementerian itu diarahkan oleh Kabinet untuk mengkaji dan menambah baik polisi itu bagi mengelaknya disalahgunakan, tetapi tidak dimansuhkan.

Menurutnya, beberapa pemaju juga sudah diberi lesen Pemberi Pinjaman Wang bagi membiayai pinjaman sebagai 'penyambung' kepada bayaran pendahuluan pembelian rumah.

Fitch bagaimanapun yakin bahawa sebahagian besar langkah-langkah kawalan makro berhemat itu sudah mencatat kejayaan.

Hutang isi rumah susut daripada paras tertinggi 16.8 peratus pada 2011 kepada hanya 7.3 peratus pada 2015 - terendah dalam masa lapan tahun.

Komposisi pinjaman perumahan baharu itu juga bertambah baik berikutan pinjaman oleh sektor bukan perbankan ternyata lebih terkawal berbanding kemudahan yang ditawarkan pihak bank.

Pada masa sama, pertumbuhan bagi pinjaman pengguna yang juga bukan di bawah pengawasan, lebih perlahan berbanding pinjaman gadai janji.

Bagaimanapun, hutang isi rumah terus meningkat dan di paras tinggi berdasarkan standard serantau iaitu sekitar 89 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK).

Nisbah leveraj (hutang) khususnya bagi golongan berpendapatan rendah adalah tinggi. Sebagai contoh, mereka yang berpendapatan kurang RM3,000 sebulan memiliki hutang menyamai tujuh kali melebihi pendapatan tahunan mereka berbanding tiga kali dalam kalangan isi rumah berpendapatan tinggi.

Sehubungan itu, kata Fitch, adalah jelas kalangan isi rumah yang memiliki profil kewangan lebih lemah serta sukar mendapatkan pinjaman bank, berkemungkinan menjadi sasaran pemaju.

Tambahan pula, pemaju dimaklumkan bahawa mereka boleh mengenakan kadar faedah pinjaman kolateral sehingga 12 peratus dan sehingga 18 peratus bagi pinjaman tidak bercagar, berbanding purata kadar pinjaman perumahan kira-kira 4.5 peratus.

"Masih ramai isi rumah yang bergelut untuk melunaskan pinjaman pada kadar faedah tinggi sedemikian. Risiko sistemik akibat pelaksanaan skim (pinjaman oleh pemaju) ini akan bergantung kepada kesediaan penyertaan pemaju dan juga pasaran bagi membiayai pemaju. Namun, pemaju besar berkemungkinan lebih berhati-hati," kata Fitch.

Menurut agensi penarafan itu lagi, pemaju juga tiada akses kepada data biro kredit yang hanya menyukarkan mereka untuk menilai kepercayaan kredit peminjam.

Lebih-lebih lagi perniagaan teras mereka terbukti menguntungkan sejak beberapa tahun lepas dan tindakan beralih memberi pinjaman perumahan hanya mengehadkan sumber kewangan mereka bagi tujuan pembangunan hartanah.

Namun, kata Fitch, pemaju yang lebih ketinggalan sebaliknya berkemungkinan menawarkan pinjaman berkenaan dalam usaha merancakkan jualan hartanah mereka. -Bernama