Atasi isu hartanah tidak terjual, elak beban ekonomi negara - Pakar

KUALA LUMPUR: Isu hartanah tidak terjual, khususnya kediaman yang siap dibina, boleh menjadi beban ekonomi kepada negara jika tidak diatasi dengan kaedah sewajarnya.

Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara, hartanah tidak terjual merujuk kepada unit kediaman, komersial dan industri yang telah siap dibina dengan mendapat sijil penyiapan dan pematuhan tetapi masih tidak dapat dijual melebihi tempoh sembilan bulan dari tarikh dilancarkan atau selepas 1 Jan 1997.

Bernama pada 14 April lepas, melaporkan jumlah kediaman siap dibina tidak terjual berkurangan kepada 27,746 unit bernilai RM18.41 bilion pada akhir Disember tahun lepas berbanding 36,863 unit bernilai RM22.79 bilion pada penghujung 2021.

Dalam laporan itu, Timbalan Menteri Kewangan Datuk Seri Ahmad Maslan berkata Johor kekal merekodkan jumlah dan nilai kediaman tidak terjual tertinggi, iaitu 5,258 unit bernilai RM4.33 bilion, diikuti Selangor dengan 3,698 unit bernilai RM2.74 bilion dan Pulau Pinang (3,593 unit bernilai RM2.74 bilion).

Meskipun angka keseluruhan menunjukkan penurunan, pakar bimbang masalah akan berlanjutan jika pihak berwajib tidak mencari langkah penyelesaian bersifat jangka panjang.

Ketidaksepadanan dalam pasaran

Penganalisis hartanah Prof Dr Noor Rosly Hanif berkata isu lambakan hartanah tidak terjual berlaku sejak 2016, merentasi pelbagai kategori hartanah.

"Pada waktu itu, keadaan ekonomi sangat memberangsangkan sehingga menggalakkan pemaju untuk membangunkan hartanah. Namun malangnya, kadar kenaikan gaji dan pendapatan isi rumah tidak setara dengan peningkatan harga hartanah, khususnya rumah.

"Dalam hal ini, ketidaksepadanan nilai hartanah yang dibina (penawaran) dengan kemampuan rakyat (permintaan) menjadi punca utama berlakunya perkara ini (lambakan hartanah tidak terjual)," katanya kepada Bernama baru-baru ini.

Noor Rosly yang merupakan profesor Program Pengurusan Hartanah dan Lelong, Fakulti Perniagaan, Universiti Malaya-Wales, berkata walaupun wujud permintaan untuk kediaman, harga yang ditawarkan pemaju tidak mampu dipenuhi oleh pembeli berpotensi yang turut sukar mendapat pinjaman bank berikutan kedudukan kewangan tidak menepati syarat.

"Jenis hartanah yang dibina oleh pemaju pula bukanlah yang diperlukan oleh pasaran. Sebagai contoh, rakyat mengharapkan rumah teres (bertanah) pada harga mampu milik, tetapi pemaju kebanyakannya membina kondominium/pangsapuri yang menurut Laporan Pasaran Harta 2022, Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), adalah penyumbang terbesar kepada hartanah tidak terjual, iaitu 61.9 peratus.

"Faktor cita rasa rakyat turut memberi kesan, lebih-lebih lagi golongan muda yang kurang berminat membeli rumah sebaliknya memilih untuk menyewa. Mungkin mereka terpaksa menerima realiti untuk tinggal menyewa atau tunggu lewat umur baru fikir nak beli rumah. Itupun jenis bertingkat seperti pangsapuri yang sesuai dengan kemampuan mereka," katanya, menambah situasi itu adalah trend semasa.

Rumah bukan komoditi

Berdasarkan Laporan Pasaran Harta 2022, hartanah dalam lingkungan harga RM500,001 hinggan RM1 juta adalah paling banyak tidak terjual, mewakili 33.6 peratus atau 9,323 unit, iaitu meningkat berbanding 30.2 peratus pada 2021.

Hartanah dalam lingkungan RM300,001 dan RM500,001 pula di tempat kedua, merangkumi 29.3 peratus (8,128 unit), manakala rumah dalam lingkungan harga mampu milik bawah RM300,000 membentuk 23.5 peratus (6, 509 unit), diikuti oleh hartanah lingkungan harga melebihi RM1 juta yang menyumbang 13.6 peratus (3,786 unit).

Menurut Noor Rosly, purata kemampuan rakyat adalah rumah berharga sekitar RM250,000 hingga RM300,000.

"Disebabkan itulah terdapat mereka yang bekerja di Kuala Lumpur tetapi sanggup membeli rumah di Seremban, Negeri Sembilan kerana kediaman di luar Kuala Lumpur harganya lebih rendah dan mereka masih dapat memiliki rumah teres setingkat pada harga sekitar RM250,000," katanya.

Menurut beliau lagi, pembeli juga akan menimbang faktor lain seperti jarak ke tempat kerja, akses kepada pengangkutan awam, kemudahan kesihatan, keselamatan serta sekolah yang berhampiran dengan kediaman sebelum membeli kediaman.

Sekalipun berpendapat pasaran hartanah semasa dalam keadaan stabil, pemerhati itu berkata kerajaan melalui Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan, harus memantau dengan lebih ketat sektor tersebut dan tidak memberikan kelulusan pembangunan baharu, khususnya projek mewah, atas dasar galakan ekonomi semata-mata.

"Dulu mungkin kita mengharapkan pelabur dari luar untuk membeli, namun kini kerajaan harus pantau dan tidak sewenang-wenangnya memberi kelulusan pembangunan sedemikian kerana permintaan sebenarnya adalah terhadap perumahan bagi rakyat sendiri, bukan untuk (tujuan) pelaburan (oleh warga asing).

"Dasar Perumahan Negara juga harus dikaji semula, mungkin boleh diwajibkan pemaju atau kerajaan menyediakan rumah kediaman bersifat lebih mampu milik yang diperlukan rakyat.

"Rumah bukan komoditi untuk pelaburan tetapi adalah keperluan asas bagi rakyat," katanya yang turut menyentuh tentang kewajaran pihak berkuasa tempatan (PBT) yang masih meluluskan projek komersial baharu seperti ruang pejabat dan pusat beli-belah, sedangkan subsektor itu mengalami lambakan.

Bagi mengurangkan harga rumah, beliau menyarankan pemaju memendekkan tempoh pajakan tanah yang pada masa ini selama 30, 60 atau 99 tahun.

"Mungkin ini satu pendekatan yang lebih efektif dalam mengatasi masalah pemilikan unit kediaman walaupun di akhirnya nanti hartanah tersebut tidak boleh diwarisi oleh generasi seterusnya.

"Kerajaan juga boleh memperkasakan semula konsep wakaf bagi membantu pemilikan hartanah dalam kalangan bumiputera. Sebagai contoh di Turkiye dan beberapa negara lain, konsep pembangunan tanah dan tabung wakaf bagi membantu pemilikan hartanah di tengah bandar oleh umat Islam sangat berjaya," katanya.

Sinergi pembuat dasar, pihak berkepentingan

Sementara itu, pensyarah kanan di Pusat Pengajian Ekonomi, Kewangan dan Perbankan, Universiti Utara Malaysia (UUM) Muhammad Ridhuan Bos Abdullah berkata sekalipun industri pembinaan menyumbang 8.7 peratus kepada pertumbuhan Keluaran Dalam Negara Kasar 2022, kediaman tidak terjual memberikan kesan kepada 120 buah industri yang berkaitan.

"Kitaran pasca-COVID-19 tidak terkecuali memberi kesan langsung yang menjadikan sektor ini masih dalam aliran pemulihan, dan pasaran buruh yang masih belum stabil secara langsung membataskan kemampuan pengguna untuk membeli unit kediaman pada harga tinggi.

"Pasaran buruh mengambil masa untuk pulih. Begitu juga dengan pendapatan isi rumah dan pengeluar.Justeru, rasional dan strategi pemaju sangat dituntut untuk meningkatkan prestasi jualan," katanya, menambah kebanyakan pemaju di Malaysia tersenarai di Bursa Malaysia dan memiliki kepelbagaian perniagaan yang membantu kelangsungan operasi mereka.

Ujar beliau, kenaikan Kadar Faedah Semalaman (OPR) yang berturut-turut sejak tahun lepas turut membawa konotasi bahawa sekarang bukan masanya untuk membeli hartanah, terutama menerusi pembiayaan bank, kerana kenaikan OPR bermakna peningkatan kadar faedah pinjaman institusi kewangan.

Keadaan ini juga memberi kesan kepada penggerak industri yang pastinya perlu menaikkan harga hartanah yang ditawarkan bagi menampung kos pembangunan, jelas beliau.

"Selain itu, pihak bank juga akan lebih berhati-hati dalam meluluskan pinjaman kepada pembeli berpotensi bagi mengelakkan isu pinjaman tidak berbayar (NPL).

"Ringkasnya, kesan kepada pemaju ialah jualan menjadi perlahan dan terganggu kerana pembeli menangguhkan pembelian. Akibatnya, risiko unit kediaman tidak terjual akan terus meningkat dalam pasaran," jelas beliau.

Menurut beliau lagi, apabila pasaran hartanah terjejas, pemaju akan terkesan dari segi pulangan pelaburan, sementara PBT pula kerugian dalam aspek kutipan hasil akibat lambakan unit tidak terjual.

Pemberi kredit dan institusi perbankan pula mungkin mengehadkan pelaburan dalam hartanah, sebaliknya beralih ke sektor lain, dan ini berpotensi menjejaskan keyakinan pelabur asing kerana sentimen perniagaan memberi gambaran terhadap kestabilan ekonomi sesebuah negara, jelas beliau lagi.

"Isu hartanah tidak terjual, khususnya kediaman, perlu dilihat secara harmoni dengan sinergi dibentuk antara pembuat dasar, pihak berkepentingan dan perancang bandar.

"Pelbagai perkara boleh dikenal pasti, antaranya kemampuan sebenar isi rumah atau pembeli, di samping tanah yang dibangunkan juga perlu dilihat secara ekonomi seperti kos lepas yang terlibat apabila dibangunkan," tambahnya.

Pemilikan rumah bumiputera

Mengulas tentang pemilikan rumah dalam kalangan bumiputera, Presiden Persatuan Perunding Hartanah Muslim Malaysia (PEHAM) Ishak Ismail berkata lebih banyak kediaman mampu milik perlu dibina, terutama bagi kumpulan B40 dan M40.

Beliau turut berpendapat skim 'Sewa Untuk Beli' (RTO) wajar diperluas bagi memberi peluang kepada lebih ramai rakyat memiliki unit hartanah selepas menyewa selama tempoh yang dipersetujui oleh pemaju dan penyewa.

"Walaupun konsep ini agak baharu di pasaran hartanah tempatan, RTO boleh membantu bakal pembeli memiliki kediaman sendiri kerana mereka tidak terbeban untuk membayar jumlah deposit yang tinggi seperti proses membeli rumah biasa.

"Melalui kaedah ini, kos membayar sewa bulanan dipindahkan menjadi status milikan (apabila mencapai satu tempoh yang dipersetujui antara pembeli dan pemaju), pemaju dapat menjual dengan lebih cepat, menggalakkan pemilikan dalam kalangan anak muda, di samping menjadikan pembelian rumah sebagai keutamaan mereka," jelasnya.

Ishak yang juga Pengarah Urusan IM Global Property Consultants Sdn Bhd, pada masa sama berkata kerajaan perlu menetapkan sasaran mewujudkan 'Tabung Simpanan Rumah Pertama' dengan mekanisme simpanan seperti Tabung Haji.

"Melalui kaedah ini, bakal pembeli boleh membuat potongan gaji bulanan seperti potongan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja , dividen tahunan akan dikreditkan ke dalam akaun peserta.

"Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) boleh dipertanggungjawabkan untuk membina rumah bagi program ini dan pengeluaran hanya dibenarkan atas tujuan pembelian rumah pertama," katanya.

Tambah beliau, kajian terperinci berhubung "affordability vs affordable homes" (kemampuan dan rumah mampu milik) perlu dilakukan bagi melihat keupayaan sebenar bumiputera dalam pemilikan hartanah, sekali gus membantu pemaju serta agensi kerajaan berkaitan menetapkan sasaran pembangunan perumahan.

Pada masa sama, beliau turut menasihati pembeli berpotensi agar mengambil kira beberapa aspek sebelum membeli hartanah, antaranya prestasi pemaju dan lokasi, selain tujuan pembelian sama ada untuk dihuni sendiri atau pelaburan.

"Pemaju yang berpengalaman dan mempunyai prestasi kewangan yang baik, kawasan tumpuan dan mudah mendapatkan penyewa, kawasan selamat dan persekitaran yang kondusif mampu menarik minat pembeli," katanya yang turut meminta pihak berwajib meneliti peningkatan kos bahan binaan yang secara langsung menaikkan harga perumahan.

-- BERNAMA